VNTB - Sửa Luật Đất đai 2013 để giá đất phù hợp giá thị trường, nhưng đó là thị trường nào?

Nguyễn Hồng Phúc (VNTB) - Sửa Luật Đất đai 2013 để giá đất phù hợp giá thị trường. Thế nhưng trước tiên cần làm rõ đó là thị trường ...

Nguyễn Hồng Phúc

(VNTB) - Sửa Luật Đất đai 2013 để giá đất phù hợp giá thị trường. Thế nhưng trước tiên cần làm rõ đó là thị trường nào, khi mà Điều 53, Hiến pháp 2013 quy định đất đai “là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.



Từ câu chuyện đền bù theo giá thị trường về đất đai đã ‘thu hồi trái pháp luật” trong quy hoạch khu đô thị Thủ Thiêm, có ý kiến rằng cần bãi bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai.

“Cần thiết giao toàn quyền cho Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành “Bảng giá đất” thì mới đảm bảo được nguyên tắc quy định tại Khoản 1.c  Điều 112 Luật Đất đai, yêu cầu giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” và phải phù hợp với thực tế tình hình của địa phương”. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề xuất như trên, và cho rằng Chính phủ cũng nên giao quyền cho cấp tỉnh quyết định mức thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình khi làm ‘sổ đỏ’, để phù hợp với khả năng tài chính của người dân, tạo điều kiện để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Hệ lụy của “Nhà nước đại diện chủ sở hữu”

Pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Mặc dù trên hiến pháp đất đai vẫn còn là của chung, nhưng quyền sử dụng đất đã được nhìn nhận như là một quyền tài sản. Tuy nhiên quyền tài sản này vì được mặc định là “tài sản công” (Điều 53, Hiến pháp 2013) nên dễ dàng bị quốc hữu hóa mà không hẳn lúc nào cũng phải tuân thủ theo trình tự luật định. Vụ “Vườn rau Lộc Hưng” gần đây nhất là một đơn cử.

Vì đất đai có đại diện chủ sở hữu là Nhà nước nên trong việc ‘giá đất’ được định giá cả, giá trị ra sao trong nhiều trường hợp lại phụ thuộc vào trình độ đến đâu của những người đang nhân danh Nhà nước đại diện chủ sở hữu đó. 

Một hệ lụy dễ thấy – đơn cử như khu đô thị Thủ Thiêm hiện nay, sau gần hai mươi năm thực hiện quy hoạch, cụm từ “đại diện chủ sở hữu Nhà nước” ở đây là phe nhóm lợi ích của các quan chức như Lê Thanh Hải, đã dần dần với các bước của quá trình can thiệp để biến một khu đất gọi là ‘thuộc sở hữu toàn dân’, thành của tư nhân. 

Và khi đất đai đã thành của tư nhân, thì quyền sử dụng ở đô thị mang lại cho người chủ của nó những quyền lợi chẳng khác gì đất tư ở các quốc gia tư bản. Các khác ở đây là khi quản lý nhà nước trong thể chế độc đảng toàn trị không chịu sự cạnh tranh, thì dễ dẫn tới những người giàu lên từ chiếm hữu đất đai đã không phải đóng góp đáng kể gì cho phúc lợi xã hội.

Những thế lực ngầm đất đai

Bàn luận về ‘giá cả - giá trị’ của đất đai, ông Lê Hoàng Châu nhận xét phía Nhà nước đã có những điều luật quản lý cần phải điều chỉnh.

Theo người đứng đầu HoREA, khoản 8 điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất này là không thỏa đáng cho mọi trường hợp. 

Các dự án bất động sản đều phải mất khoảng trên dưới 3 năm để hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư, thi công công trình và hoàn thành nghiệm thu hoàn thành xây dựng đưa vào sử dụng. Do vậy, thời hạn sử dụng đất thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47 - 48 năm. Trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng, nhiều dự án đã bị ‘đắp chiếu’, dẫn đến hàng tồn kho và nợ xấu. 

Nhờ có các nhà đầu tư mua và tái khởi động lại làm hồi sinh dự án ‘đắp chiếu’, đã góp phần giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại trong thời gian qua. Nhưng có điểm bất cập là thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án bị giảm, gây thiệt hại cho doanh nghiệp và khách hàng. 

Ví dụ như dự án Sài Gòn One Tower, số 01 Hàm Nghi, quận 1 dự kiến tổ chức bán đấu giá. Hiệp hội được biết thời hạn sử dụng đất dự án này tính từ nay thì chỉ còn 39 năm. VAMC đưa ra giá khởi điểm đấu giá 6.110 tỷ đồng, nhưng nếu thời hạn sử dụng đất của dự án được tính lại là 50 năm kể từ ngày dự án hoàn thành xây dựng đưa vào sử dụng, thì sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia đấu giá; giá khởi điểm đấu giá sẽ cao hơn; giá trúng đấu giá cũng sẽ cao hơn; tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. 

Có ý kiến lo ngại, nếu quy định thời hạn sử dụng đất tính từ ngày dự án hoàn thành xây dựng đưa vào khai thác sử dụng, thì sẽ xảy ra những trường hợp chủ đầu tư cố tình dây dưa kéo dài thời gian. 

“Hiệp hội nhận thấy doanh nghiệp hoàn toàn không có lợi nếu kéo dài thời gian thực hiện dự án vì sẽ gây thiệt hại trước hết cho chính doanh nghiệp do bị chôn vốn và mất cơ hội kinh doanh”. Ông Lê Hoàng Châu nói.

Vị đại diện HoREA đã cố tình ‘quên mất rằng’ ở Việt Nam, chuyện những doanh nghiệp có mối quan hệ thân tình với các viên chức/ quan chức chính quyền nên luôn dễ dàng ‘xí phần’ dự án quy hoạch bất động sản. Họ sẽ đứng ra gom và sang nhượng lại cho các doanh nghiệp yếu thế hơn.

Như vậy nếu như đặt vấn đề như ý kiến của HoREA là cần sửa Luật Đất đai 2013 để giá đất phù hợp giá thị trường, thì trước tiên cần làm rõ đó là thị trường nào? Phải chăng đó là thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa trong khuôn khổ Điều 53, Hiến pháp 2013 quy định đất đai “là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.


Theo nhiều nhà quan sát, thì chính quan niệm sở hữu đất đai toàn dân của Hiến pháp đã tạo điều kiện cho các viên chức tham nhũng, các công ty lớn, nhân danh sự phát triển, nhân danh nhà nước, lấy đất của người dân với giá rẻ mạt rồi phân lô bán nền nhà cho phát triển đô thị hay phát triển công nghiệp với giá rất cao. Việc này gây ra những đoàn người dân mất đất biểu tình khắp nước, cũng như những xung đột đôi khi dẫn đến đổ máu. Điều đó cũng làm nên một bức tranh về thị trường đầy méo mó của kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.  

Related

VNTB 8994813455626394276

Đăng nhận xét Default Comments







Giúp chúng tôi truyền cảm hứng và khởi tạo nhiều câu chuyện, nhiều thay đổi hơn.
Cám ơn quý vị đã tiếp sức cho chúng tôi.

BÀI VỀ LUẬT AN NINH MẠNG

Theo dõi VNTB

VƯỢT TƯỜNG LỬA VÀO VNTB

TIN MỚI

TẤN CÔNG MẠNG

TRUYỀN HÌNH

Phản hồi

Trong tuần

FANPAGE VIỆT NAM THỜI BÁO

item